Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf? Verkäuferkosten vollständig erklärt
Nicht jede Kostenposition betrifft jeden Verkauf gleichermaßen. Diese Übersicht trennt zwingende, häufige, optionale und situationsabhängige Kosten und zeigt an drei Beispielen, was unterm Strich übrig bleibt.
Verkäuferkosten-Matrix
Nicht jede Kostenposition ist gesetzlich vorgeschrieben. Die folgende Einteilung unterscheidet, was praktisch fast immer anfällt und was vom Einzelfall abhängt.
Zwingende Kosten
| Kostenart | Berechnungsgrundlage | Wann sie anfällt |
|---|---|---|
| Grundschuldlöschung (falls Grundschuld eingetragen) | Notar- und Grundbuchgebühren, je nach Restsumme gestaffelt | Nach Kaufpreiszahlung, vor oder bei Eigentumsübertragung |
| Energieausweis | Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis | Vor der ersten Besichtigung |
Häufige Kosten
| Kostenart | Berechnungsgrundlage | Wann sie anfällt |
|---|---|---|
| Maklerprovision (Verkäuferanteil) | Frei verhandelbar, bei Wohnung/Einfamilienhaus hälftige Teilung nach § 656c BGB | Nach notariellem Kaufvertrag und Fälligkeitsbedingungen |
| Unterlagenbeschaffung (Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne) | Gebühren des Grundbuchamts und Katasteramts | Vor Vermarktungsstart |
Optionale Kosten
| Kostenart | Berechnungsgrundlage | Wann sie anfällt |
|---|---|---|
| Renovierung, Entrümpelung, Home Staging | Abhängig vom Zustand und der gewählten Vermarktungsstrategie | Vor Vermarktungsstart |
| Verkehrswertgutachten | Abhängig von Objekt, Umfang und Gutachterhonorar | Bei Bedarf einer belastbaren Bewertungsgrundlage |
Situationsabhängige Kosten
| Kostenart | Berechnungsgrundlage | Wann sie anfällt |
|---|---|---|
| Vorfälligkeitsentschädigung | Nur bei bestehender Restschuld und vorzeitiger Kreditablösung, § 490 Abs. 2 BGB | Bei Ablösung der Finanzierung vor Vertragsende |
| Spekulationssteuer | Nur bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ohne Eigennutzungsausnahme, § 23 EStG | Mit der Einkommensteuererklärung des Verkaufsjahres |
Nettoerlös-Modell
Der voraussichtliche Nettoerlös ergibt sich aus einer festen Rechenlogik, auch wenn die konkreten Beträge je nach Situation stark variieren.
- Verkaufspreis
- minus Restschuld gegenüber der finanzierenden Bank
- minus Vorfälligkeitsentschädigung, falls die Restschuld vorzeitig abgelöst wird
- minus Maklerprovision (Verkäuferanteil)
- minus Kosten für Unterlagen und Energieausweis
- minus Löschungs- und Grundbuchkosten
- minus Reparatur- und Vorbereitungskosten
- minus mögliche Spekulationssteuer
- gleich voraussichtlicher Nettoerlös
Drei Rechenbeispiele
Die folgenden Beispiele sind vereinfachte Illustrationen der Rechenlogik mit fiktiven, aber realistisch gewählten Beträgen. Sie ersetzen keine individuelle Berechnung.
Beispiel 1: Schuldenfreies Einfamilienhaus, Eigennutzung
| Verkaufspreis | 420.000 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | − 14.994 € |
| Energieausweis | − 120 € |
| Nettoerlös (vor Steuern) | ≈ 404.886 € |
Keine Spekulationssteuer, da durchgängige Eigennutzung angenommen wird (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Beispiel 2: Immobilie mit Restschuld, vorzeitige Ablösung
| Verkaufspreis | 450.000 € |
| Restschuld | − 180.000 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung (Beispielwert) | − 5.400 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | − 16.065 € |
| Grundschuldlöschung (ca. 0,4 % der Grundschuld) | − 720 € |
| Energieausweis (Bedarfsausweis) | − 450 € |
| Nettoerlös (vor Steuern) | ≈ 247.365 € |
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist hier ein illustrativer Beispielwert, keine gesetzlich festgelegte Zahl. Ihre tatsächliche Höhe hängt von Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab.
Beispiel 3: Geerbte, vermietete Immobilie
| Verkaufspreis | 380.000 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | − 13.566 € |
| Energieausweis | − 120 € |
| Nettoerlös (vor Steuern) | ≈ 366.314 € |
Bei einer geerbten, vermieteten Immobilie zählt für die Zehn-Jahres-Frist der Spekulationssteuer der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall. War diese Frist zum Verkaufszeitpunkt bereits abgelaufen, entsteht keine Spekulationssteuer. Ist sie es nicht, kann zusätzlich Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen.
Maklerprovision im Detail
Die Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar. Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher schreibt § 656a BGB einen Maklervertrag in Textform vor. Ist der Makler für beide Vertragsparteien tätig, muss die Provision nach § 656c BGB hälftig geteilt werden. Wird der Makler nur von einer Partei beauftragt, darf eine Kostenumlage auf die andere Partei nach § 656d BGB nur unter bestimmten Bedingungen erfolgen.
In der Praxis liegt die Gesamtprovision häufig zwischen rund 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, regional unterschiedlich und ohne feste gesetzliche Vorgabe zur Höhe. Diese Angabe ist eine verbreitete Faustregel, keine gesetzlich fixierte Zahl.
Notarkosten und Grundschuldlöschung
Notar- und Grundbuchkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung trägt in der Praxis meist der Käufer, auch wenn Verkäufer und Käufer nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesamtschuldnerisch haften. Der Verkäufer zahlt üblicherweise die Kosten der Grundschuldlöschung, sofern eine Grundschuld eingetragen war.
Eine Löschung ist nicht zwingend: Die Grundschuld kann auch bestehen bleiben oder an den Käufer abgetreten werden, etwa wenn dieser bei derselben Bank finanziert. In der Praxis verlangen Käufer und finanzierende Banken jedoch meist ein lastenfreies Grundbuch.
Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer
Wird eine laufende Baufinanzierung vor Vertragsende abgelöst, kann die Bank nach § 490 Abs. 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die gesetzliche Deckelung nach § 502 BGB gilt ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für klassische Immobiliar-Baufinanzierungen. Bei Baufinanzierungen richtet sich die Höhe nach der „angemessenen“ Entschädigung der Bank und variiert mit Restlaufzeit und Zinsdifferenz.
Die Spekulationssteuer nach § 23 EStG betrifft nur Verkäufe innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, sofern keine Ausnahme greift. Steuerfrei bleibt ein Verkauf, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei geerbten Immobilien zählt für die Fristberechnung der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall.
Checkliste vor Verkaufsstart
- Ist noch eine Restschuld auf der Immobilie eingetragen und wie hoch ist sie aktuell?
- Wann wurde die Immobilie ursprünglich angeschafft (eigener Erwerb oder Erbfall mit Erwerb durch den Erblasser)?
- Wurde die Immobilie durchgängig selbst genutzt oder vermietet?
- Liegt bereits ein gültiger Energieausweis vor?
- Ist eine Grundschuld eingetragen, die gelöscht oder abgetreten werden muss?
- Welche Vertragsart und Provisionsvereinbarung ist mit einem Makler vorgesehen?
Nächster sinnvoller Schritt
Bereiten Sie den voraussichtlichen Nettoerlös vor oder ermitteln Sie zunächst den aktuellen Immobilienwert als Grundlage für die Rechnung.
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Häufige Fragen
Zahlt der Verkäufer die Notarkosten beim Hausverkauf?
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Fällt beim Hausverkauf immer Spekulationssteuer an?
Ist eine Grundschuldlöschung beim Verkauf zwingend notwendig?
Quellen- und Aktualitätshinweis
Rechtliche Einordnungen beziehen sich auf §§ 656a–656d BGB, das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), § 490 Abs. 2 und § 502 BGB sowie § 23 EStG in der aktuell gültigen Fassung. Genannte Prozentsätze zu Provision, Notarkosten und Vorfälligkeitsentschädigung sind in der Praxis verbreitete Faustregeln, keine gesetzlich fixierten Beträge. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächlichen Kosten hängen von Vertragsgestaltung, Finanzierung, Nutzung und persönlicher Situation ab. Aktualisiert am 15. Juli 2026.