Ratgeber Immobilienbewertung
Makler bei einer Erbengemeinschaft beauftragen: Wer darf entscheiden und unterschreiben?
Sobald eine geerbte Immobilie verkauft werden soll, stellt sich schnell die Frage, wer eigentlich den Makler beauftragen darf. Weil die Immobilie allen Miterben gemeinsam gehört, reicht die Unterschrift eines Einzelnen in den meisten Fällen nicht aus. Dieser Beitrag ordnet ein, wie ein Maklervertrag rechtssicher zustande kommt, wer unterschreiben muss und was zu tun ist, wenn ein Miterbe nicht mitzieht.
Inhaltsverzeichnis
Warum ein Makler nicht von einem einzelnen Erben allein beauftragt werden sollte
Mit dem Erbfall wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen aller Erben. Die Verwaltung dieses Vermögens, wozu auch die Vermarktung einer Immobilie zählt, steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB).
Ein Maklervertrag, insbesondere mit Exklusivbindung, ist in der Regel keine reine Erhaltungsmaßnahme, die ein einzelner Miterbe allein veranlassen dürfte, sondern eine Maßnahme der ordnungsgemäßen oder außergewöhnlichen Verwaltung. Für außergewöhnliche Maßnahmen wie den Verkauf ist grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.
Wird der Vertrag dennoch nur von einem Erben unterschrieben, kann das im Innenverhältnis der Erbengemeinschaft zu Streit führen und die Vermarktung im schlimmsten Fall verzögern, etwa wenn ein Interessent wegen ungeklärter Vertretungsverhältnisse abspringt.
Passende Weiterführungen
Ist ein Makler jetzt tatsächlich der richtige Ansprechpartner?
Ein Makler ist dann der richtige Ansprechpartner, wenn sich die Miterben grundsätzlich einig sind, dass verkauft werden soll, und es um Vermarktung, Käufersuche und eine marktgerechte Preisfindung geht. Bestehen dagegen noch offene Fragen zur Erbquote, zur Vertretung untereinander oder zu Steuern, sind zunächst Anwalt oder Steuerberater die naheliegenderen Ansprechpartner.
Die folgende Übersicht ordnet ein, welche Fachperson für welchen Teil des Prozesses zuständig ist, damit eine Makleranfrage nicht zu früh oder an der falschen Stelle gestellt wird.
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| Fachperson | Wann zuständig | Was sie nicht übernimmt |
|---|---|---|
| Makler | Wenn sich die Miterben grundsätzlich für einen Verkauf an Dritte entschieden haben | Klärung von Erbquote, Vertretungsfragen oder steuerlichen Folgen |
| Notar | Für die Beurkundung des späteren Kaufvertrags, unabhängig vom Verkaufsweg | Vermarktung, Käufersuche, Preisverhandlung |
| Anwalt für Erbrecht | Bei Uneinigkeit über die Erbquote, Vertretungsfragen oder wenn ein Miterbe blockiert | Vermarktung oder technische Wertermittlung |
| Steuerberater | Bei Fragen zu Erbschaftsteuer oder möglicher Spekulationssteuer | Vermarktung, rechtliche Vertretungsfragen |
Vollmacht: Wie ein Miterbe für alle handeln kann
In der Praxis ist es üblich, dass ein Miterbe stellvertretend für alle handelt. Dafür genügt in der Regel eine schriftliche Vollmacht der übrigen Miterben, aus der klar hervorgeht, wozu der Bevollmächtigte berechtigt ist, etwa zur Beauftragung eines Maklers oder zur Verhandlung von Vertragsbedingungen.
Auch wenn für den späteren Grundstückskaufvertrag selbst eine notarielle Beurkundung erforderlich ist, wird eine Vollmacht für den vorgelagerten Maklervertrag meist nicht notariell verlangt. Bei größeren Vermögenswerten oder absehbarem Streit empfiehlt sich dennoch eine eindeutige Schriftform mit Unterschrift aller Miterben.
Ein bestellter Testamentsvollstrecker kann, sofern seine Befugnisse das zulassen, den Maklervertrag ebenfalls allein abschließen, ohne dass zusätzlich alle Erben unterschreiben müssen.
Wer unterschreibt den Maklervertrag?
In der Praxis haben sich vor allem drei Konstellationen etabliert, die sich in Aufwand und Rechtssicherheit unterscheiden.
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| Konstellation | Voraussetzung | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|
| Alle Miterben unterschreiben gemeinsam | Alle Erben sind erreichbar und einig | Rechtlich am sichersten, aber organisatorisch aufwendiger |
| Ein bevollmächtigter Miterbe unterschreibt | Schriftliche Vollmacht aller übrigen Miterben liegt vor | Praktikabel bei mehreren Erben oder größerer räumlicher Distanz |
| Testamentsvollstrecker unterschreibt | Wirksame Testamentsvollstreckung mit entsprechender Befugnis | Miterben müssen in der Regel nicht zusätzlich unterschreiben |
Wenn ein Miterbe nicht mitzieht
Für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung kann unter Umständen ein Mehrheitsbeschluss nach dem Kopfteil der Erbanteile ausreichen (§ 2038 Abs. 2 in Verbindung mit § 745 BGB). Die Beauftragung eines Maklers mit Blick auf einen Verkauf wird in der Praxis jedoch häufig als außergewöhnliche Maßnahme eingeordnet, für die Einstimmigkeit erforderlich ist.
Blockiert ein einzelner Miterbe dauerhaft, bleiben in der Praxis vor allem drei Wege: das klärende Gespräch beziehungsweise eine Mediation, eine anwaltliche Prüfung der konkreten Mehrheitsverhältnisse, oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung, die jeder Miterbe unabhängig von den anderen beantragen kann (§ 2042 BGB).
Wirtschaftlich ist die Teilungsversteigerung meist die schlechteste Option, weil die erzielten Erlöse häufig unter dem freihändig erreichbaren Marktwert liegen. Sie sollte daher als Druckmittel nur mit Bedacht eingesetzt werden.
Passende Weiterführungen
Worauf bei der Maklerauswahl für Erbengemeinschaften achten?
Nicht jeder Makler ist gleich gut auf die besondere Kommunikationssituation einer Erbengemeinschaft mit mehreren Ansprechpartnern vorbereitet.
- Erfahrung mit dem Verkauf geerbter Immobilien und mehreren Eigentümern
- Neutrale, dokumentierte Kommunikation mit allen Miterben statt nur mit einem Ansprechpartner
- Schriftliche Provisions- beziehungsweise Courtagevereinbarung vor Beauftragung
- Regionale Marktkenntnis und nachvollziehbare Preisstrategie
- Klare Absprache, wer im Namen der Erbengemeinschaft final entscheidet
Typische Fehler
Die meisten Probleme entstehen, weil Vertretungsfragen nicht vorab geklärt werden.
- Ein Miterbe unterschreibt allein, ohne Vollmacht der übrigen einzuholen
- Mündliche Absprachen statt schriftlicher Vollmacht
- Keine gemeinsame Wertbasis vor der Maklerbeauftragung, wodurch spätere Preisdiskussionen eskalieren
- Exklusivbindung ohne Rücksprache mit allen Miterben vereinbart
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