Ratgeber Immobilienbewertung
Erbteil verkaufen oder Immobilienanteil verkaufen? Der entscheidende Unterschied
„Ich möchte nur meinen Anteil an dem Haus verkaufen“ – dieser Satz führt in einer Erbengemeinschaft schnell zu Missverständnissen, weil sich dahinter zwei rechtlich sehr unterschiedliche Dinge verbergen können: der Verkauf des eigenen Erbteils oder der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einer bestimmten Immobilie. Dieser Beitrag ordnet die Begriffe ein und zeigt, was in welcher Konstellation tatsächlich möglich ist.
Inhaltsverzeichnis
Erbteil, Miterbenanteil und Miteigentumsanteil sind nicht dasselbe
Der Erbteil, auch Miterbenanteil genannt, ist die Rechtsposition eines einzelnen Erben am gesamten Nachlass, ausgedrückt als Quote, etwa ein Drittel. Er bezieht sich nicht auf einen bestimmten Gegenstand aus dem Nachlass, sondern auf das gesamte gemeinschaftliche Vermögen.
Ein Miteigentumsanteil dagegen entsteht, wenn mehrere Personen von vornherein gemeinsam Eigentümer einer bestimmten Sache sind, etwa weil sie eine Immobilie gemeinsam gekauft haben. Hier hat jeder Miteigentümer einen klar bezifferten, eigenständig verfügbaren Anteil an genau dieser einen Immobilie (§ 1008 BGB in Verbindung mit § 741 ff. BGB).
Ein „Anteil an einer einzelnen Immobilie“ im Sinne der Erbengemeinschaft existiert dagegen so lange nicht, wie der Nachlass nicht auseinandergesetzt ist. Ein Miterbe kann über einen solchen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand nicht wirksam verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB).
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Erbteil, Nachlassgegenstand und Miteigentumsanteil im Vergleich
Die folgende Übersicht ordnet die drei häufig verwechselten Begriffe entlang der entscheidenden Fragen ein: Was gehört dem Erben tatsächlich, was lässt sich verkaufen, und wer muss zustimmen?
| Begriff | Was gehört dem Erben? | Was kann verkauft werden? | Zustimmung anderer erforderlich? |
|---|---|---|---|
| Erbteil (Miterbenanteil) | Eine Quote am gesamten Nachlass | Der gesamte Erbteil, notariell beurkundet | Nein, aber Vorkaufsrecht der übrigen Miterben |
| Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand | Rechnerisch ja, rechtlich nicht isoliert verfügbar | Nicht isoliert verkaufbar, nur über den Erbteil oder nach Auseinandersetzung | Ja, Verfügung nur gemeinschaftlich möglich |
| Miteigentumsanteil (Bruchteilseigentum) | Ein klar bezifferter Anteil an einer bestimmten Immobilie | Der eigene Anteil, grundsätzlich frei | In der Regel nein |
Was ein Miterbe tatsächlich verkaufen kann
Ein Miterbe kann seinen Erbteil, also seine gesamte Rechtsposition am Nachlass, notariell beurkundet verkaufen, unabhängig von der Zustimmung der übrigen Miterben (§ 2033 Abs. 1 BGB). Was er nicht kann: seinen rechnerischen Anteil an nur einem einzelnen Nachlassgegenstand, etwa „seinem Drittel am Haus“, isoliert verkaufen.
Der Grund liegt im Gesamthandsprinzip: Solange der Nachlass ungeteilt ist, gehört jeder einzelne Gegenstand allen Miterben gemeinsam, nicht in bezifferten Bruchteilen. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben deshalb nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB).
Das Vorkaufsrecht der übrigen Miterben
Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, steht den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB). Sie können innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Verkaufs in den Vertrag zu denselben Bedingungen eintreten. Das Vorkaufsrecht ist vererblich und kann unter Umständen sogar noch gegenüber dem Käufer ausgeübt werden, wenn der Anteil bereits übertragen wurde (§ 2035 BGB).
Wer einen Erbteil verkaufen möchte, sollte deshalb von Anfang an einplanen, dass die übrigen Miterben rechtzeitig informiert werden müssen und der Verkauf bis zum Fristablauf schwebend bleibt.
Was ein Käufer eines Erbteils tatsächlich erwirbt
Wer einen Erbteil kauft, wird dadurch nicht Eigentümer eines bestimmten Anteils an der Immobilie, sondern tritt als neues Mitglied in die Erbengemeinschaft ein. Er erwirbt also eine Rechtsposition, die weiterhin von der Zustimmung der übrigen Miterben abhängt, etwa bei einem späteren Verkauf der Immobilie.
Diese eingeschränkte, unsichere Rechtsposition und der begrenzte Kreis interessierter Käufer sind der wesentliche Grund, warum ein isolierter Erbteilsverkauf am Markt in der Praxis tendenziell schwerer zu vermitteln ist und häufiger zu niedrigeren Preisen führt als der gemeinsame Verkauf der fertigen Immobilie. Belastbare pauschale Prozentangaben dazu gibt es nicht, da die tatsächliche Wirkung stark vom Einzelfall abhängt.
Alternativen zum Erbteilsverkauf an Dritte
Bevor ein Erbteil an einen fremden Dritten verkauft wird, lohnt sich meist ein Blick auf Alternativen innerhalb der Erbengemeinschaft.
- Auszahlung durch die übrigen Miterben auf Basis einer neutralen Wertermittlung
- Auseinandersetzungsvereinbarung, bei der die Immobilie einem Miterben zugeordnet wird
- Vorübergehendes Halten und Vermieten, wenn keine schnelle Lösung nötig ist
- Verkauf der gesamten Immobilie an Dritte, wenn sich alle Miterben einig sind
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Wann Auszahlung, wann Auseinandersetzungsvereinbarung sinnvoll ist
Eine direkte Auszahlung eignet sich meist, wenn ein Miterbe die Immobilie übernehmen möchte und über die nötige Liquidität oder Finanzierungszusage verfügt. Eine umfassendere Auseinandersetzungsvereinbarung lohnt sich dagegen, wenn mehrere Vermögenswerte im Nachlass gleichzeitig verteilt werden und die Immobilie nur ein Teil der Gesamtlösung ist.
Rolle von Notar, Anwalt und Steuerberater
Bei einem Erbteilsverkauf sind unterschiedliche Fachleute aus unterschiedlichen Gründen relevant.
- Notar: zwingend für die Beurkundung des Erbteilsverkaufs
- Anwalt für Erbrecht: für die Prüfung von Vorkaufsrecht, Fristen und der eigenen Verhandlungsposition
- Steuerberater: für die Einordnung möglicher steuerlicher Folgen im Einzelfall
Abgrenzung: Wenn bereits ein Miteigentumsanteil besteht
Die hier beschriebene Ausgangslage gilt für einen noch ungeteilten Nachlass. Ist die Erbauseinandersetzung dagegen bereits abgeschlossen und Ihnen wurde ein bezifferter Miteigentumsanteil an der Immobilie zugewiesen, oder haben Sie die Immobilie von vornherein gemeinsam mit anderen gekauft, gilt eine andere Ausgangslage mit grundsätzlich freier Verfügbarkeit über den eigenen Anteil.
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