Ratgeber Immobilienbewertung
Grundstück in einer Erbengemeinschaft verkaufen: Zustimmung, Ablauf und typische Hürden
Ein unbebautes oder land- beziehungsweise forstwirtschaftlich genutztes Grundstück wirft beim Verkauf innerhalb einer Erbengemeinschaft eigene Fragen auf, die sich von einer bereits bebauten und bewohnten Immobilie unterscheiden: Wer muss zustimmen, welche Unterlagen fehlen häufig, und was gilt bei Verpachtung oder ungeklärter Erschließung? Dieser Beitrag ordnet die Zustimmungsregeln, den praktischen Ablauf und die Besonderheiten einzelner Grundstücksarten ein.
Inhaltsverzeichnis
Wem gehört das Grundstück nach dem Erbfall?
Mit dem Erbfall wird auch ein geerbtes Grundstück Teil des gemeinschaftlichen Nachlassvermögens aller Miterben, einer sogenannten Gesamthandsgemeinschaft (§ 2032 BGB). Es entsteht dadurch kein automatisch bezifferter Anteil an genau diesem Grundstück, selbst wenn die Erbquoten selbst klar feststehen.
Das unterscheidet die Erbengemeinschaft von einer Bruchteilsgemeinschaft, bei der jeder Miteigentümer von Anfang an einen klar bezifferten, frei verfügbaren Anteil an einer bestimmten Sache hält. Wer ein Grundstück gemeinsam mit anderen gekauft statt geerbt hat, findet die passende Einordnung im Beitrag zum Immobilienanteil verkaufen.
Solange der Nachlass nicht auseinandergesetzt ist, können die Erben über das Grundstück deshalb nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB) – unabhängig davon, wie viele Miterben es gibt oder wie groß ihre jeweiligen Erbquoten sind.
Wer muss zustimmen, und was kann ein Einzelner verkaufen?
Für den Verkauf des Grundstücks an einen Dritten ist grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben erforderlich. Ein Miterbe kann nicht wirksam über seinen rechnerischen Anteil an diesem einen Grundstück verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB) – wohl aber über seinen gesamten Erbteil am Nachlass, notariell beurkundet (§ 2033 Abs. 1 BGB).
Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, steht den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung ausgeübt werden muss (§ 2034, § 2035 BGB). Wie sich ein Erbteilsverkauf von einem Grundstücksverkauf unterscheidet und was ein Käufer eines Erbteils tatsächlich erwirbt, ordnet der vertiefende Beitrag zu Erbteil und Immobilienanteil ein.
Die folgende Übersicht ordnet häufige Ausgangslagen und den jeweils sinnvollen nächsten Schritt ein.
| Situation | Wer muss entscheiden? | Typischer nächster Schritt |
|---|---|---|
| Alle Miterben wollen verkaufen | Alle Miterben gemeinsam | Wertermittlung, dann gemeinsame Vermarktung |
| Ein Miterbe möchte behalten, andere verkaufen | Alle Miterben, notfalls Auseinandersetzung | Übernahme mit Auszahlung der übrigen prüfen |
| Ein Miterbe will nur seinen eigenen Anteil verkaufen | Der einzelne Miterbe, mit Vorkaufsrecht der übrigen | Notarielle Beurkundung des Erbteilsverkaufs |
| Keine Einigung über den Wert erzielbar | Alle Miterben | Neutrale Bewertung als gemeinsame Verhandlungsbasis |
| Ein Miterbe blockiert dauerhaft | Amtsgericht auf Antrag eines Miterben | Rechtliche Prüfung, im letzten Schritt Teilungsversteigerung |
Passende Weiterfuehrungen
Ablauf: vom Erbfall bis zur Grundbuchumschreibung
Der praktische Ablauf folgt bei einem Grundstück derselben Grundlogik wie bei einer bebauten Immobilie, mit etwas mehr Gewicht auf Lage- und Nutzungsunterlagen.
- Erbschein oder eröffnetes Testament als Nachweis der Erbfolge beschaffen
- Grundbuchberichtigung: Die Erbengemeinschaft wird als Eigentümerin eingetragen (§ 35 GBO)
- Lage-, Kataster- und Nutzungsunterlagen zusammenstellen
- Wertermittlung des Grundstücks als gemeinsame Verhandlungsbasis
- Einigung der Miterben über Verkauf, Übernahme oder Verpachtung
- Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (§ 311b BGB) und Auflassung (§ 925 BGB)
- Grundbuchumschreibung auf den neuen Eigentümer
Unterlagen, die bei Grundstücken häufig zusätzlich gebraucht werden
Bei Grundstücken fehlen in der Praxis öfter Unterlagen als bei einer bewohnten Immobilie, weil weniger laufende Verwaltung stattfindet.
- Aktueller Grundbuchauszug und Lageplan mit Flurstücksbezeichnung
- Auszug aus dem Bebauungsplan beziehungsweise Auskunft zur Bauleitplanung
- Nachweis zur Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser, Strom)
- Bei verpachteten Flächen: aktueller Pachtvertrag und Kündigungsfristen
- Gegebenenfalls Auskunft zu Altlasten oder Bodenbelastungen
Wie der Wert eines Grundstücks ermittelt wird
Ausgangspunkt für die Wertorientierung ist meist der Bodenrichtwert der zuständigen Gutachterausschüsse. Er ist ein wichtiger Anhaltspunkt für die jeweilige Lage, aber kein fertiger Marktpreis für ein konkretes Grundstück.
Für den tatsächlich erzielbaren Wert zählen zusätzlich Grundstücksgröße und -zuschnitt, Erschließungszustand, zulässige Nutzung nach Bebauungsplan, Lage und – bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen – Bodengüte und Bewirtschaftungsform.
Passende Weiterfuehrungen
Besonderheiten je nach Grundstücksart
Nicht jedes geerbte Grundstück lässt sich gleich behandeln. Die folgenden Konstellationen tauchen in der Praxis besonders häufig auf.
Unbebaute Baugrundstücke
Bei unbebauten Grundstücken hängt der erzielbare Wert stark davon ab, ob und in welchem Umfang bereits Baurecht besteht. Ein Blick in den Bebauungsplan oder eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Gemeinde schafft hier Klarheit, bevor ein Preis verhandelt wird.
Landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Der Verkauf land- oder forstwirtschaftlicher Flächen kann je nach Bundesland und Flächengröße nach dem Grundstücksverkehrsgesetz genehmigungspflichtig sein, insbesondere wenn dadurch die Agrarstruktur berührt wird. Ob eine solche Genehmigung im Einzelfall nötig ist, sollte vor der Beurkundung mit dem Notar oder der zuständigen Genehmigungsbehörde geklärt werden.
Grundstücke mit Wohnrecht oder Nießbrauch
Ist ein Grundstück oder das darauf stehende Gebäude mit einem eingetragenen Wohnrecht oder Nießbrauch belastet, wirkt sich das in der Regel deutlich mindernd auf den erzielbaren Verkaufspreis aus. Details dazu ordnet der Beitrag zu Wohnrecht und Nießbrauch ein.
Verpachtete Grundstücke
Ist das Grundstück verpachtet, laufen Pachtvertrag und Kündigungsfristen in der Regel unabhängig vom Erbfall weiter. Ein Verkauf ändert daran zunächst nichts – der Käufer tritt üblicherweise in den bestehenden Pachtvertrag ein.
Kosten und steuerliche Grundfragen
Für den Kaufvertrag fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer. Steuerlich kann beim Verkauf ein Veräußerungsgewinn nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei einer Erbschaft wird dabei die ursprüngliche Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet, die Frist läuft also nicht erst ab dem Erbfall neu.
Erbschaftsteuerlich gelten die üblichen persönlichen Freibeträge nach § 16 Erbschaftsteuergesetz. Beide Themen ersetzen keine individuelle Steuerberatung.
Was gilt bei Uneinigkeit?
Lässt sich unter den Miterben keine Einigung über einen Verkauf erzielen, gibt es vor einer Eskalation mehrere Zwischenschritte: die fortgesetzte Verpachtung mit späterer Entscheidung, die Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung der übrigen, oder eine neutrale Bewertung als gemeinsame, sachliche Verhandlungsgrundlage.
Bleibt ein Miterbe dauerhaft blockierend, unabhängig vom konkreten Grund, ordnet der vertiefende Beitrag zu blockierenden Miterben die rechtlichen und praktischen Optionen im Detail ein, einschließlich der Teilungsversteigerung als letztes Mittel.
Passende Weiterfuehrungen
Wann Makler, Notar, Anwalt oder Steuerberater sinnvoll sind
Je nach Fragestellung sind unterschiedliche Fachleute die richtige Anlaufstelle.
- Notar: für die Beurkundung von Grundstückskaufvertrag und Auflassung zwingend erforderlich
- Immobilienmakler: für Vermarktung, realistische Preisfindung und Käufersuche
- Anwalt für Erbrecht: bei Uneinigkeit, unklaren Vertretungsverhältnissen oder Vorkaufsrechtsfragen
- Steuerberater: bei absehbarer Spekulationssteuer oder Erbschaftsteuerfragen im Einzelfall